분당 등 1기 신도시 개발 공약 '봇물'…재건축·리모델링 기대감 '쑥'

20대 대통령 선거에서 주요 후보들이 수도권 1기 신도시 표심을 잡기 위해 각종 개발 공약을 쏟아냈다. 1기 신도시 정비사업을 위한 특별법을 만들고 용적률을 최대 500%로 올리는 등 규제를 완화하겠다는 내용이다. 약 30만 가구에 달하는 1기 신도시 아파트 노후화가 진행되면서 재건축이나 리모델링을 추진하는 단지가 증가하고 있다. 새 정부가 도시정비 사업을 활성화할 가능성이 작지 않아 수도권 노후 단지의 정비사업 속도가 빨라질 수 있을 것이라는 기대가 높아지고 있다. 1기 신도시 재건축·리모델링 추진 활발6일 정비업계에 따르면 최근 경기 성남 분당, 안양 평촌, 군포 산본 등 1기 신도시에서 재건축 및 리모델링 추진 모임 형성이 잇따르고 있다. 분당은 삼성한신·우성·한양·현대 등 시범단지와 상록마을 우성, 한솔마을 한일, 파크타운 서한·삼익·롯데·대림 등이 ‘분당 재건축연합회’에 참여했다. 지난달엔 산본 내 조합·추진위 18개 단지가 모여 리모델링연합회를 발족했다. 안양 평촌에서도 21개 리모델링 단지가 모여 연합회를 꾸린 바 있다.1990년대 초반 입주를 시작한 1기 신도시에선 재건축 연한(30년)을 채운 단지들이 나오고 있다. 1991년 9월 시범단지가 처음으로 입주를 시작한 분당에는 총 136개 단지, 9만4600가구가 들어섰다. 일산 134개 단지(6만3100가구), 평촌 54개 단지(4만1400가구) 등이 조성돼 1996년 대부분 입주를 마쳤다.노후화가 진행되면서 재건축이나 리모델링 등 정비사업 추진이 초읽기에 들어갔다. 가장 먼저 입주 30년이 넘은 분당구 서현동 시범단지는 지난해 10월 재건축추진준비위원회를 꾸렸다. 1기 신도시 중 처음이다. 시범단지는 삼성한신(1781가구) 우성(1874가구) 한양(2419가구) 현대(1695가구) 등 총 7769가구 규모다. 분당구 수내동 양지마을도 최근 재건축 추진 준비위원회를 구성한 것으로 알려졌다.리모델링을 추진하는 단지도 늘어나고 있다. 일산에선 ‘문촌마을16단지 뉴삼익아파트’와 ‘강선마을14단지 두산아파트’ 등이 리모델링 조합 설립을 신청했다. ‘강선12단지’ ‘장성2단지’ ‘후곡11·12단지’ 등도 연내 리모델링 조합 설립을 추진 중이다. 안양 평촌신도시에선 ‘목련2단지’ ‘목련3단지’ 등이 리모델링 건축 심의를 통과했다. 군포 산본신도시에선 △7단지 우륵 △3단지 율곡 △13단지 개나리아파트 등이 리모델링을 추진 중이다.분당에선 1기 신도시 중 처음으로 리모델링 착공을 앞둔 단지도 있다. 정자동 ‘한솔마을5단지’는 오는 6월 이주를 시작하고 이르면 연내 착공에 나설 계획이다. 분당 ‘무지개마을4단지’도 4~5월 이주 및 분담금 확정을 위한 조합원 총회를 연 뒤 착공 시기를 연말 혹은 내년 초로 저울질하고 있다. “용적률 높이겠다” 공약 쏟아져1기 신도시는 대부분 중층(15층) 이상인 데다 기존 용적률이 높아 현재로선 재건축과 리모델링 사업성이 크지 않다는 지적이 제기돼 왔다. 분당 아파트의 평균 용적률은 184%이고 나머지 도시도 200% 안팎이다. 기존 용적률이 높으면 추가 용적률을 확보하더라도 일반분양 가구수를 늘려 수익을 내는 데 한계가 있다.이에 주요 대선 후보들은 앞다퉈 1기 신도시 정비사업 관련 규제 완화 공약을 쏟아냈다. 이재명 더불어민주당 후보는 ‘1기 신도시 특별법’을 만들어 재건축과 리모델링 규제를 완화하겠다고 밝혔다. 4종 일반주거지역을 신설해 용적률을 500%까지 높이고 리모델링 가구수 증가 및 수직증축을 허용하겠다는 공약을 내걸었다.윤석열 국민의힘 후보도 공약으로 특별법 제정을 약속했다. 토지 용도 변경 및 종상향을 통해 용적률을 높여 10만 가구 이상을 추가 공급하겠다는 계획이다. 정비 과정에서 이사 수요가 몰려 집값을 자극하지 않도록 ‘이주전용단지’를 만들겠다고도 했다. 1기 신도시에 거주 중인 세입자에게 일반분양 우선청약권이나 임대주택 입주권 등을 제공하는 내용도 담겼다.전문가들은 새 정부 들어 1기 신도시 정비 논의가 더욱 활발해질 것이라고 입을 모은다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “1기 신도시 정비는 수도권 주택 공급의 주요 수단”이라며 “새 정부 출범과 재건축 연한 30년이 겹치면서 1기 신도시 곳곳에서 정비사업이 속도를 낼 것”이라고 말했다.허윤경 한국건설산업연구원 경제금융연구실장은 ‘수도권 1기 신도시 현황과 발전 방향 모색’ 보고서에서 “1기 신도시는 계획도시라는 특성을 고려해 산발적인 단지 중심의 정비로는 도시 전반의 기능 향상에 한계가 있다”며 “도시 단위 재정비 계획에 따라 순환식 개발 방식 등이 필요하다”고 강조했다.신연수 기자 sys@hankyung.com

올 지방 아파트 입주물량 4년째 감소…전세난 심화 우려

5대 광역시를 제외한 지방 아파트 입주 물량이 4년째 줄어들면서 전세난이 심화될 것이라는 우려가 나온다.6일 부동산인포가 부동산R114 렙스 자료를 분석한 결과 2022년 전국 아파트 입주 물량은 31만8646가구로 지난해 28만4141가구보다 12.14% 증가할 전망이다.수도권은 전년 대비 4.77% 늘고 5대 광역시도 울산(161.66%), 광주(157.58%) 등을 중심으로 56.54% 증가가 예상된다. 반면 지방 아파트 입주 물량은 7만2905가구로 지난해 7만3247가구보다 0.47% 줄 것으로 보인다. 지방 입주 물량은 2018년 16만8519가구로 역대 최고치를 기록한 이후 4년 연속 감소할 것으로 관측된다.지방의 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)은 수도권보다 높은 수준에 형성돼 있다. 올해(1월 기준) 수도권 전세가율은 63.7%, 지방은 73.7%다. 입주가 적다 보니 지방에서는 신규 분양 단지에도 상대적으로 더 큰 관심이 쏠렸다. 지난해 지방의 아파트 1순위 청약 경쟁률은 평균 15.17 대 1로 전년(11.78 대 1)보다 상승했다. 수도권(36.06 대 1→30.4 대 1), 5대 광역시(31.91 대 1→10.13 대 1) 등은 경쟁률이 낮아졌다.전셋값이 높은 수준에서 유지되고 신축 분양도 받기 어려워지자 임대아파트까지 인기를 끌었다.지난 1월 전남 광양시에 공급된 ‘더샵 프리모 성황’은 486가구 모집에 평균 117 대 1, 최고 715 대 1의 경쟁률을 기록했다. 지난해 광양시 일반분양 아파트 1순위 평균 경쟁률인 0.82 대 1을 크게 뛰어넘는 수치다. 지난해 3월 충남 아산시에서 분양된 ‘신아산 모아엘가 비스타 2차’ 역시 평균 186 대 1의 경쟁률로 청약 마감했다. 아산시 평균 경쟁률인 40.34 대 1을 훌쩍 넘어섰다.권일 부동산인포 리서치본부장은 “최근 지방 입주 물량이 꾸준히 감소하고 있어 올해 봄 이사철을 앞두고 전세난이 나타날 수 있다”며 “임대차법 2년 물량이 쏟아지는 하반기가 특히 문제”라고 했다.이혜인 기자 hey@hankyung.com

'로또 청약' 세종시, 비거주자 당첨 확률 줄어든다

‘전국구 로또 분양’으로 청약 신청이 대거 몰렸던 세종시에서 앞으로 세종 이외 거주자의 당첨 확률이 줄어들고 실거주 의무 규제 등이 강화될 전망이다.6일 행정중심복합도시건설청 등에 따르면 지난달 21일부터 행복도시 예정지역 공급주택의 해당지역 우선공급 비율을 기존 50%에서 60%로 상향하는 내용의 개정안이 시행됐다. 향후 세종에서 공급되는 아파트는 전체 물량 중 60%를 세종에서 1년 이상 거주한 주민에게 우선 배정한다.그간 세종시는 당해지역 비율을 100%로 높여 달라고 요구해 왔다. 최근 집값이 급등하고 외지인 투자자들이 대거 유입되면서 시장이 과열되자 무주택 세종시민의 피해가 크다는 이유에서다. 다만 추가 인구 유입이 필요하다는 행복청 입장에 따라 비율을 일부 조정하는 선에서 합의했다. 세종에 거주 중이라면 청약 당첨 확률이 기존보다 다소 높아질 전망이다.정부는 투기 수요 차단을 위해 실거주 의무 기간을 강화하는 방안도 추진한다. 국토교통부는 주택법을 개정해 입주 후 4년간 의무적으로 실거주하도록 하는 규제를 신설하기 위해 국회와 협의하기로 했다.세종에선 이달 ‘로또 분양’이 이어질 예정이다. 분양전환 임대아파트인 ‘가락마을 6·7단지’가 분양전환 물량 199가구에 대해 청약 신청을 받는다. 이 단지는 2013년 준공 후 5년간 임대주택으로 운영됐다가 2018년부터 분양아파트로 전환됐다. 이번에 청약 신청을 받는 가구는 분양 전환 우선권을 가진 임차인이 전환권을 상실했거나 포기한 물건이다. 2013년 임대 계약 당시 분양가는 전용 59㎡가 1억7000만원, 84㎡가 2억2000만원 수준이었다. 이번 일반분양 물량 분양가도 이와 비슷한 수준에서 책정될 전망이다. 시세 대비 3억원가량 저렴해 청약 신청이 몰릴 것으로 보인다.지난달 세종에서 청약 신청을 받은 분양전환 아파트 ‘도램마을 13단지’는 전용 59㎡를 1억4126만~1억4333만원에 분양했다. 20가구를 모집하는 1순위 청약에 7만227명이 몰려 평균 경쟁률이 3511 대 1에 달했다.신연수 기자 sys@hankyung.com